одеська область, білгород-дністровський район
Дві історії від одних "авторів".
Як побудувати капітальні будівлі на ділянках, що для цього не призначені.
Як побудувати капітальні будівлі на ділянках, що для цього не призначені.
Іван Яцишин
Наше розслідування присвячено дуже цікавій земельній схемі. Як побудувати капітальні будівлі там, де це заборонено цільовим призначенням? Дуже просто: берете ділянку в оренду із одним призначенням, а потім будуєте, наприклад, котеджі із ознаками капітальних споруд. Порушили умови договору оренди? Нічого страшного. Так, ділянку у вас можуть забрати за рішенням суду. Але це не має великого значення, якщо право власності на зведені будівлі вже оформлено. Бо тепер ваші капітальні споруди ніхто не зможе знести просто так чи "вигнати" вас з ділянки. А ви, як фізична особа, котра є власником нерухомості, маєте першочергове право на оренду ділянок вже під обслуговування вашої нерухомості.
1
Історія перша.
ТОВ "Комплекс-2"
ТОВ "Комплекс-2"
Берег Чорного моря приваблює своєю красою не лише туристів, але й бізнесменів. Наша перша історія про 32 га на морському узбережжі, які стали об'єктом реалізації цікавої схеми по виведенню їх із державної власності.
Місце знаходження ділянки на кадастровій карті
На початку жовтня 2007 року Білгород-Дністровська районна державна адміністрація своїм розпорядженням №177/2007 від 02.10.2007 року, надала в оренду ТОВ "Комплес-2" земельну ділянку загальною площею 32.0 га, із яких:
19,53 га земель було виділено із земель запасу рекреаційного призначення, інші землі - за рахунок земель запасу водного фонду, які розташовані на території Миколаївської сільської ради за межами населеного пункту, що у Білгород-Дністровському районі.
Земельна ділянка надавалась у довгострокову оренду строком на 25 років. Цільове призначення - для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення , тобто для розміщення спортивно-оздоровчих і соціально-культурних об'єктів, туристичних баз і дачного будівництва.
- 19,53 інших відкритих земель без рослинного покриву або з незначним рослинним покривом,
- 1,34 га ярів,
- 2,19 га пісків,
- 8,94 га інших відкритих земель без рослинного покриву або з незначним рослинним покривом.
19,53 га земель було виділено із земель запасу рекреаційного призначення, інші землі - за рахунок земель запасу водного фонду, які розташовані на території Миколаївської сільської ради за межами населеного пункту, що у Білгород-Дністровському районі.
Земельна ділянка надавалась у довгострокову оренду строком на 25 років. Цільове призначення - для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення , тобто для розміщення спортивно-оздоровчих і соціально-культурних об'єктів, туристичних баз і дачного будівництва.
Як було зазначено у п.3. Договору між Білгород-Дністровською РДА та ТОВ «Комплекс-2», нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 61,90 грн. за 1 кв. м. площі, а в цілому 19 807 691 грн.
П.7. Договору, передбачав, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 4,0 % від нормативної оцінки земельної ділянки, тобто, відповідно, орендна плата за рік становитиме 792 000 грн.
Згідно з п.8. Договору, до моменту завершення будівництва та введення його в експлуатацію, розмір орендної плати за використання вищезазначеної земельної ділянки буде вираховуватись, виходячи з нормативної грошової оцінки 1 кв. м. площі - 25,79 грн., а в цілому - 8 253 204 грн. При цьому річний розмір орендної плати за використання земельної ділянки буде складати 330 128 грн.
П.7. Договору, передбачав, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 4,0 % від нормативної оцінки земельної ділянки, тобто, відповідно, орендна плата за рік становитиме 792 000 грн.
Згідно з п.8. Договору, до моменту завершення будівництва та введення його в експлуатацію, розмір орендної плати за використання вищезазначеної земельної ділянки буде вираховуватись, виходячи з нормативної грошової оцінки 1 кв. м. площі - 25,79 грн., а в цілому - 8 253 204 грн. При цьому річний розмір орендної плати за використання земельної ділянки буде складати 330 128 грн.
Справа № 916/456/14
У вересні 2013 року, голова Білгород-Дністровської районної державної адміністрації надіслав пропозицію ТОВ «Комплекс-2» з проектом додаткової угоди до договору щодо змін деяких пунктів. Та товариство лист проігнорувало, у зв'язку з чим і почались судові процеси.
Тому на початку 2014 року, Білгород-Дністровська міжрайонна прокуратура звернулася до Господарського суду Одеської області з позовною заявою про внесення змін до договору оренди вказаної земельної ділянки.
Прокуратура просила:
ТОВ "Комплес-2", не визнавав необхідності жодних змін і просив суд відмовити у позовних вимогах прокуратурі у повному обсязі.
Господарський суд Одеської області вирішив на користь позиції Прокуратури та повністю задовольнив усі пункти позову.
Тому на початку 2014 року, Білгород-Дністровська міжрайонна прокуратура звернулася до Господарського суду Одеської області з позовною заявою про внесення змін до договору оренди вказаної земельної ділянки.
Прокуратура просила:
- змінити п.3. Договору, а саме змінити нормативно-грошову оцінку земельної ділянки, встановивши її розмір у 24 838 845,65 грн.
- викласти п.7. у наступній редакції: «Орендна плата вноситься у грошовій формі у розмірі 4,0 % від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 993 553,83 грн. на рік».
- п.8. взагалі виключити.
ТОВ "Комплес-2", не визнавав необхідності жодних змін і просив суд відмовити у позовних вимогах прокуратурі у повному обсязі.
Господарський суд Одеської області вирішив на користь позиції Прокуратури та повністю задовольнив усі пункти позову.
Після таких дій товариство взагалі перестало сплачувати орендну плату. Після чого, навесні 2016 року, Білгород-Дністровська об'єднана державна податкова інспекція Головного управління ДФС в Одеській області звернулась до Одеського окружного адміністративного суду з адміністративним позовом. Йшлося про стягнення податкового боргу з орендної плати за землю в розмірі 415 941 грн.
Згідно рішення Одеського окружного адміністративного суду, оскільки були відсутні докази сплати боргу, постановив про те, що ТОВ "Комплес-2" має сплатити повну суму близько 400 тис. грн.
Згідно рішення Одеського окружного адміністративного суду, оскільки були відсутні докази сплати боргу, постановив про те, що ТОВ "Комплес-2" має сплатити повну суму близько 400 тис. грн.
Згідно даних YouControl, рішення суду не вплинуло суттєво на дії товариства, оскільки на 1 червня 2017 року ТОВ "Комплес-2" мало розмір податкового боргу 509 000 грн.
Оскільки несплата орендної плати є істотним порушенням договору, у липні 2016 року Одеський апеляційний господарський суд задовольнив позовну вимогу Білгород-Дністровської місцевої прокуратури про розірвання договору оренди земельної ділянки. В рамках слухання справи, прокуратура надала докази того, що з червня 2015 року ТОВ "Комплекс-2" оренду не сплачує.
Наразі маємо розірваний договір оренди земельних ділянок з ТОВ "Комплес-2" та податковий борг.
Ситуація здалась би доволі неприємною, якби не один нюанс. Усі об'єкти, які знаходились на території земельної ділянки, ще у 2014 році, як об'єкти незавершеного будівництва, були придбані за договорами купівлі-продажу трьома фізичними особами, які пов'язані із власниками ТОВ «Комплекс-2».
Ситуація здалась би доволі неприємною, якби не один нюанс. Усі об'єкти, які знаходились на території земельної ділянки, ще у 2014 році, як об'єкти незавершеного будівництва, були придбані за договорами купівлі-продажу трьома фізичними особами, які пов'язані із власниками ТОВ «Комплекс-2».
Згідно Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на земельній ділянці присутні такі об'єкти:
Слід звернути увагу на те, що всі будівлі були продані-куплені на початку 2014 року, коли прокуратурою був поданий перший позов про внесення змін до договору оренди цієї земельної ділянки.
Власники ділянок
Отримуємо ситуацію: прав власності на землю немає, права власності на незавершені будівлі на цій землі залишаються за фізичними особами, що є пов'язаними із власниками ТОВ «Комплекс-2».
Хто ж насправді стоїть за ТОВ «Комплекс-2»?
Агафія Міхайлуце та Олег Радковський
Про саму Агафію Федорівну Міхайлуце у відкритих джерелах відомостей мало. Але вона є співвласницею 28% садового будиночка, загальною площею 53,3 м2. Про це свідчить декларація за 2015 рік іншого співвласника цього будиночку - Олега Радковського. Крім цього, будинок має ще одного співвласника - 15 % володіє Міхайлуце Пантелій Костянтинович, можливо, її родич. Він є також одним із трьох осіб, на яких були оформлені об'єкти незавершеного будівництва, розташовані на виділеній ТОВ «Комплекс-2» ділянці.
На відміну від Агафії Міхайлуце, Олег Радковський є доволі помітною в Одесі особою. Він є першим заступником Анатолія Урбанського, голови Одеської обласної ради. Крім цього, він є головою Одеського осередку партії ВО «Батьківщина».
У місті Одеса Радковський відомий не лише своєю позицією у раді, але і як власник холдингу «Берег Груп».
Тут слід згадати ще один одеський будівельний скандал, до якого причетний «Берег Буд Груп» - однією з фірм-засновником якого є ТОВ «Берег Груп». Ця компанія ще у 2008 році мала побудувати та ввести в експлуатацію ЖК «Акапулько-2». Понад 360 сімей повинні були отримати документи, що підтверджують їхнє право власності на квартири, проте досі не можуть цього зробити. Скандали не вщухають і по сьогодні.
Спершу житловий комплекс мав бути зданий в експлуатацію в 2008 року, потім забудовник називав 2009 рік. Зі слів власників квартир, причиною перенесення дати здачі будинку забудовник називав зміну будівельних вимог до даного будинку, зокрема підвищену сейсмічну активноість. Проте, у 2009 році будинок зданий не був.
У 2014 році, під час передвиборчої компанії БЮТ, О.Радковський оголосив нову дату – будинок буде зданий у вересні 2014 року. Фактично ж до 2017 року ситуація так і не змінилася. Тому, 20 березня 2017 року суддя Приморського районного суду м. Одеси Кравчук Т.С, розглянувши матеріали справи за позовом до ОК «Граніт», третя особа - ТОВ «Берег-Будгруп», про визнання майнових (інвестиційних) прав, ухвалив рішення накласти арешт на велику кількість квартир, який унеможливлює виконання реєстрації майна чи його відчуження.
Спершу житловий комплекс мав бути зданий в експлуатацію в 2008 року, потім забудовник називав 2009 рік. Зі слів власників квартир, причиною перенесення дати здачі будинку забудовник називав зміну будівельних вимог до даного будинку, зокрема підвищену сейсмічну активноість. Проте, у 2009 році будинок зданий не був.
У 2014 році, під час передвиборчої компанії БЮТ, О.Радковський оголосив нову дату – будинок буде зданий у вересні 2014 року. Фактично ж до 2017 року ситуація так і не змінилася. Тому, 20 березня 2017 року суддя Приморського районного суду м. Одеси Кравчук Т.С, розглянувши матеріали справи за позовом до ОК «Граніт», третя особа - ТОВ «Берег-Будгруп», про визнання майнових (інвестиційних) прав, ухвалив рішення накласти арешт на велику кількість квартир, який унеможливлює виконання реєстрації майна чи його відчуження.
Та ані скандали минулих років, ані арешт майна, здається, не вплинув на продаж квартир в ЖК «Акапулько-2». Вдповідні оголошення активно розміщуються на OLX. Викликає підозру те, що жодне з оголошень не містить фотографії безпосередньо всередині квартири.
Крім цього, Олег Радковський в 2014 році потрапив до списку Transparency International Україна, який вона оприлюднила з вимогою до політичних партій зняти з виборів кандидатів, які підозрюються у можливих корупційних зловживаннях. Радковського звинувачували у тому, що він, через підконтрольну йому фірму, захопив в Одесі землю колишнього геріатричного центру, де збирається побудувати торговий комплекс.
Михайло Шкрабов та Дмитро Шкрабов
Другий засновник ТОВ «Комплекс-2», Шкрабов Михайло Костянтинович – є ймовірно батьком відомого в Одесі бізнесмена Дмитра Шкрабова. Основними напрямками діяльності його фірм є будівництво житлових та нежитлових будівель.
ТОВ «Група компаній «Главстрой» є однією із фірм Шкрабова. Він володіє нею разом із одеським бізнесменом Міхайлуце Пантелієм Констянтиновичем, що є можливим родичем Агафії Федорівни, яка, нагадаємо, разом з О.Радковським володіє садовим будиночком на земельній ділянці, про долю якої наше розслідування. У 2014 році прокуратура Малинівського району Одеської області розпочала кримінальне провадження по відношенню до групи компаній, йшлося про присвоєння та розтрату майна в особливо великих розмірах.
У 2013 році, між ТОВ «Група компаній «Главстрой» та Одеською міської радою був укладений договір на здійснення підряду. Та прокуратура у ході перевірки виявила, що вартість та об'єми робіт були завищені, що завдало збитків місцевому бюджету на суму більш як на 1,1 млн. грн.
У 2013 році, між ТОВ «Група компаній «Главстрой» та Одеською міської радою був укладений договір на здійснення підряду. Та прокуратура у ході перевірки виявила, що вартість та об'єми робіт були завищені, що завдало збитків місцевому бюджету на суму більш як на 1,1 млн. грн.
За 2012-2013р., фірма отримала тендерів на загальну суму близько 50 млн. грн.
В іншій фірмі Шкрабова - ТОВ "Прем'єр-Строй-Інвест", одним із співзасновників є Вячеслав Пантелійович Міхайлуце, ймовірно син Міхайлуце Пантелія Констянтиновича.
Це товариство також має проблеми із отриманими земельними ділянками в Миколаївській області. Згідно рішення Господарського суду Миколаївської області, ТОВ "Прем'єр-Строй-Інвест" зобов'язано повернути Миколаївській облдержадміністрації земельну ділянку площею 18,32 га, яку у 2007 році їй було передано для будівництва протиерозійних, протизсувних, протиселевих споруд, а також під будівництво та розміщення рекреаційного комплексу. Позов був поданий прокуратурою у зв'язку з невиконанням фірмою свої зобов'язань, зокрема, несплату орендної плати з 2012 року. Знайома історія, чи не так?
2
Історія друга.
ТОВ "Північне причорномор'я"
ТОВ "Північне причорномор'я"
Третьою фірмою Д.Шкрабова є ТОВ "Північне Причорномор'я". І з нею пов'язана наша друга історія.
У 2008 році Білгород-Дінстровська РДА передала ділянку в 7,2866га, у тому числі 6,5014га боліт верхових, 0,091га під іншими захисними насадженнями та 0,6951га інші вкриті деревною рослинністю, кадастровий номер 5120887400:01:005:0003, що розташована на території Удобненської сільської ради - ТОВ «Північне Причорномор'я» в оренду на 22 роки для розміщення човнової станції. Розпорядженнями Білгород-Дністровської райдержадміністрації від 02.08.06р. №832/2006 (зі змінами) та №1016/А-2009 від 15.07.09р. було присвоєно гідротехнічним спорудам Човнової станції адресу: Одеська область, Білгород-Дністровський район, Удобненська сільська рада, комплекс будівель та споруд №9.
Місце знаходження ділянки на кадастровій карті
Та замість розміщення човнової станції, земельна ділянка була забудована котеджами, ціна яких, за даними журналістів ТСН, коливається від $200 тисяч до $1,5 млн. (Проте, слід розуміти, що журналісти не є суб'єктом оцінювання нерухомості, зазначені цифри є їхнім припущенням).
Будівництво човнової станції було завершено ще у 2006 році, утім ТОВ «Північне Причорномор'я» протягом 2008-2011 років здійснено вже інше будівництво, зокрема котеджних будинків з ознаками капітальної забудови.
Судова справа №916/1579/14
Виходячи з рішення Одеського апеляційного господарського суду, відповідно до п.14 Договору оренди між Білгород-Дністровською РДА та ТОВ «Північне причорномор'я» від 31.05.2008 року, земельна ділянка передається в оренду для розміщення «човнової станції». Передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розробки проекту відводу, із забороною зміни цільового призначення. Згідно п.23 Орендодавець має право вимагати від Орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням, вимагати дострокового розірвання договору у разі невиконання Орендарем обов'язків.
При цьому встановлено, що земельна ділянка використовується під розміщення котеджних будинків з ознаками капітальної забудови, які є об'єктами стаціонарної рекреації, що є порушенням ст.ст.61,96 ЗК України та являє собою нецільове використання земельної ділянки. Також за даними суду, 12 грудня 2013 року апеляційним судом Одеської області у справі №22-ц/785/7450/13 було визнано право власності на об'єкти нерухомого майна на орендованій земельній ділянці та зареєстровано за фізичними особами, які отримали свідоцтва про право власності на будівлі і споруди човнової станції саме за адресою: Білгород-Дністровський район, Удобненська сільська рада, комплекс будівель та споруд №9.
Таким чином, в лютому 2015 року Одеський апеляційний господарський суд розірвав даний договір, вказавши, що Актом перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 27.08.2012 року було встановлено, що земельна ділянка фактично використовується під розміщенням котеджних будинків із ознаками капітальної забудови, які являють собою об'єкти стаціонарної рекреації, що є порушенням ст.ст.61, 96 Земельного кодексу України та являє собою не цільове використання земельної ділянки. Суд також стягнув з товариства більше 477 тис. грн. на користь Одеської обласної державної адміністрації за шкоду, заподіяну внаслідок нецільового використання земельної ділянки.
Та ТОВ «Північне Причорномор'я» звернулося до Вищого господарського суду України з заявою про скасування постанови Одеського апеляційного господарського суду від 10.02.2015, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права. 28 квітня 2015 року Вищий господарський суд України частково задовольнив скаргу товариства, відмінивши рішення Одеського апеляційного господарського суду від 10 лютого 2015 року та відправив справу на повторний розгляд до Господарського суду Одеської області. Таке рішення було вмотивоване тим, що попередніми судами було не встановлено з посиланням на належні та допустимі докази для яких саме потреб, за яким видом цільового використання в межах якої категорії цільового призначення відповідачу було передано спірну земельну ділянку для розміщення "човнової станції", та не було вмотивовано позиції щодо того, що саме Одеська обласна державна адміністрація уособлює власника спірної земельної ділянки державної власності та має повноваження на розпорядження нею, на що посилалася прокуратура.
Новий цикл судів почався в травні 2015 року. В грудні 2015 року Господарський суд Одеської області цього разу прийняв рішення про те, що позовні вимоги Білгород-Дністровської міжрайонної прокуратури, в інтересах держави в особі Одеської обласної державної адміністрації, в особі Білгород-Дністровської районної державної адміністрації, в особі Державної інспекції сільського господарства в Одеській області до ТОВ «Північне Причорномор'я» про розірвання договору оренди, повернення земельної ділянки та стягнення 477218,84 грн. шкоди, не обґрунтовані, матеріалами справи не підтверджені, тому задоволенню не підлягають.
Прокуратура звернулося до апеляційної інстанції та 29 лютого 2016 року Одеський апеляційний господарський суд прийняв рішення про задовільнення вимог прокуратури та знову розірвав договір оренди із ТОВ «Північне Причорномор'я», а також стягнув шкоду. Таке рішення суд прийняв виходячи з того, що апелянтом у повному обсязі доведено наявність порушення відповідачем умов договору оренди землі, а саме, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням в порушення умов п. 14 договору оренди від 31.05.2008 р. Пунктом 14 договору було передбачено цільове призначення земельної ділянки - розміщення човнової станції, гідротехнічні споруди якої вже зведено та присвоєно адресу: комплекс будівель та споруд №9, Удобненська сільська рада, Білгород-Дністровський район. До складу споруд увійшли обвідний канал, дамби, ґрунтовні майданчики та під'їзди, на які товариством 18.08.2006 отримано свідоцтво про право власності на нерухоме майно.
Утім, як свідчать матеріали, відповідачем протягом 2008-2011 років здійснено вже інше будівництво, зокрема котеджних будинків з ознаками капітальної забудови. До того ж, за інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 03.11.2015, що була надана суду, встановлено, що 11 фізичних осіб відповідно до договорів купівлі-продажу зареєстрували права приватної власності на будівлі та споруди човнової станції з присвоєнням номерів окремим будинкам.
ТОВ «Північне Причорномор'я» знову не погодилося з таким рішенням і другий раз звернулося до Вищого господарського суду України, який цього разу залишив скаргу товариства без розгляду. Цього разу, суд визнав, що викладене, за оцінкою апеляційного суду попередньої інстанції, підтверджує той факт, що в період використання земельної ділянки на умовах оренди ТОВ "Північне причорномор'я" замовило будівництво будівель та споруд для фізичних осіб, з якими укладалися інвестиційні договори, з його відома та участі це будівництво було здійснено, у тому числі для самого товариства, ініційований розгляд питання оформлення права власності на збудовані об'єкти за фізичними особами та самим товариством перед Удобненською сільською радою.
Та ТОВ «Північне Причорномор'я» не погодилося із цим та вирішило йти до Верховного суду України. У грудні 2016 року до Верховного Суду України надійшла заява ТОВ «Північне Причорномор'я» про перегляд постанови Одеського апеляційного господарського суду від 29 лютого 2016 року та постанови Вищого господарського суду України від 23 серпня 2016 року у справі № 916/1579/14 з підстави, передбаченої п. 3 ч. 1 ст. 11116 Господарського процесуального кодексу України. Та колегія суддів Судової палати у господарських справах Верховного Суду України залишила заяву без розгляду, оскільки вважала, що подана заява була необґрунтованою та її доводи не підтверджуються наданими до неї матеріалами.
На даний час на усю нерухомість ТОВ «Північне Причорномор'я», згідно даних реєстру нерухомості, у тому числі на будівлі та споруди човнової станції, судом накладений арешт.
При цьому встановлено, що земельна ділянка використовується під розміщення котеджних будинків з ознаками капітальної забудови, які є об'єктами стаціонарної рекреації, що є порушенням ст.ст.61,96 ЗК України та являє собою нецільове використання земельної ділянки. Також за даними суду, 12 грудня 2013 року апеляційним судом Одеської області у справі №22-ц/785/7450/13 було визнано право власності на об'єкти нерухомого майна на орендованій земельній ділянці та зареєстровано за фізичними особами, які отримали свідоцтва про право власності на будівлі і споруди човнової станції саме за адресою: Білгород-Дністровський район, Удобненська сільська рада, комплекс будівель та споруд №9.
Таким чином, в лютому 2015 року Одеський апеляційний господарський суд розірвав даний договір, вказавши, що Актом перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 27.08.2012 року було встановлено, що земельна ділянка фактично використовується під розміщенням котеджних будинків із ознаками капітальної забудови, які являють собою об'єкти стаціонарної рекреації, що є порушенням ст.ст.61, 96 Земельного кодексу України та являє собою не цільове використання земельної ділянки. Суд також стягнув з товариства більше 477 тис. грн. на користь Одеської обласної державної адміністрації за шкоду, заподіяну внаслідок нецільового використання земельної ділянки.
Та ТОВ «Північне Причорномор'я» звернулося до Вищого господарського суду України з заявою про скасування постанови Одеського апеляційного господарського суду від 10.02.2015, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права. 28 квітня 2015 року Вищий господарський суд України частково задовольнив скаргу товариства, відмінивши рішення Одеського апеляційного господарського суду від 10 лютого 2015 року та відправив справу на повторний розгляд до Господарського суду Одеської області. Таке рішення було вмотивоване тим, що попередніми судами було не встановлено з посиланням на належні та допустимі докази для яких саме потреб, за яким видом цільового використання в межах якої категорії цільового призначення відповідачу було передано спірну земельну ділянку для розміщення "човнової станції", та не було вмотивовано позиції щодо того, що саме Одеська обласна державна адміністрація уособлює власника спірної земельної ділянки державної власності та має повноваження на розпорядження нею, на що посилалася прокуратура.
Новий цикл судів почався в травні 2015 року. В грудні 2015 року Господарський суд Одеської області цього разу прийняв рішення про те, що позовні вимоги Білгород-Дністровської міжрайонної прокуратури, в інтересах держави в особі Одеської обласної державної адміністрації, в особі Білгород-Дністровської районної державної адміністрації, в особі Державної інспекції сільського господарства в Одеській області до ТОВ «Північне Причорномор'я» про розірвання договору оренди, повернення земельної ділянки та стягнення 477218,84 грн. шкоди, не обґрунтовані, матеріалами справи не підтверджені, тому задоволенню не підлягають.
Прокуратура звернулося до апеляційної інстанції та 29 лютого 2016 року Одеський апеляційний господарський суд прийняв рішення про задовільнення вимог прокуратури та знову розірвав договір оренди із ТОВ «Північне Причорномор'я», а також стягнув шкоду. Таке рішення суд прийняв виходячи з того, що апелянтом у повному обсязі доведено наявність порушення відповідачем умов договору оренди землі, а саме, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням в порушення умов п. 14 договору оренди від 31.05.2008 р. Пунктом 14 договору було передбачено цільове призначення земельної ділянки - розміщення човнової станції, гідротехнічні споруди якої вже зведено та присвоєно адресу: комплекс будівель та споруд №9, Удобненська сільська рада, Білгород-Дністровський район. До складу споруд увійшли обвідний канал, дамби, ґрунтовні майданчики та під'їзди, на які товариством 18.08.2006 отримано свідоцтво про право власності на нерухоме майно.
Утім, як свідчать матеріали, відповідачем протягом 2008-2011 років здійснено вже інше будівництво, зокрема котеджних будинків з ознаками капітальної забудови. До того ж, за інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 03.11.2015, що була надана суду, встановлено, що 11 фізичних осіб відповідно до договорів купівлі-продажу зареєстрували права приватної власності на будівлі та споруди човнової станції з присвоєнням номерів окремим будинкам.
ТОВ «Північне Причорномор'я» знову не погодилося з таким рішенням і другий раз звернулося до Вищого господарського суду України, який цього разу залишив скаргу товариства без розгляду. Цього разу, суд визнав, що викладене, за оцінкою апеляційного суду попередньої інстанції, підтверджує той факт, що в період використання земельної ділянки на умовах оренди ТОВ "Північне причорномор'я" замовило будівництво будівель та споруд для фізичних осіб, з якими укладалися інвестиційні договори, з його відома та участі це будівництво було здійснено, у тому числі для самого товариства, ініційований розгляд питання оформлення права власності на збудовані об'єкти за фізичними особами та самим товариством перед Удобненською сільською радою.
Та ТОВ «Північне Причорномор'я» не погодилося із цим та вирішило йти до Верховного суду України. У грудні 2016 року до Верховного Суду України надійшла заява ТОВ «Північне Причорномор'я» про перегляд постанови Одеського апеляційного господарського суду від 29 лютого 2016 року та постанови Вищого господарського суду України від 23 серпня 2016 року у справі № 916/1579/14 з підстави, передбаченої п. 3 ч. 1 ст. 11116 Господарського процесуального кодексу України. Та колегія суддів Судової палати у господарських справах Верховного Суду України залишила заяву без розгляду, оскільки вважала, що подана заява була необґрунтованою та її доводи не підтверджуються наданими до неї матеріалами.
На даний час на усю нерухомість ТОВ «Північне Причорномор'я», згідно даних реєстру нерухомості, у тому числі на будівлі та споруди човнової станції, судом накладений арешт.
Д.Шкрабов є керівником ще декількох фірм: ТОВ "Будівельно-монтажне управління "Стройсервіс", Обслуговуючий Кооператив "Сіті Сервіс", Споживчий Кооператив "ДБК "Придністровець".
Керівник усіх цих компаній - Лисак Михайло Євгенійович, який за сумісництвом є одним із керівників ТОВ «Комплекс-2».
Керівник усіх цих компаній - Лисак Михайло Євгенійович, який за сумісництвом є одним із керівників ТОВ «Комплекс-2».
Як бачимо, керівники ТОВ «Комплекс-2» та ТОВ «Північне Причорномор'я» давно відомі не тільки пересічним громадянам, але і суддям та прокурорам. Ми побачили дві історії від одних авторів:
1. ТОВ «Комплекс-2» – отримала ділянку під обслуговування об'єктів рекреації. Товариство почало зводити капітальні будівлі та не встигло їх завершити. Коли почалися суди щодо повернення ділянок - їх продали фізичним особам, які пов'язані із власниками ТОВ. В результаті договір оренди ділянки з ТОВ «Комплекс-2» був розірваний, але право власності на об'єкти незавершеного будівництва (матеріали і вартість цих об'єктів) залишилося у трьох фізичних осіб.
2. ТОВ «Північне Причорномор'я» – отримало ділянку під обслуговування човнової станції та гідроспоруд. Після цього, товариством на ділянці були зведені котеджні будинки з ознаками капітальної забудови. Далі 11 фізичних осіб, відповідно до договорів купівлі-продажу, зареєстрували права приватної власності на будівлі та споруди човнової станції з присвоєнням номерів окремим будинкам. В результаті, коли за рішеннями судів, договір оренди на ділянку був розірваний, а човнова станція, яка знаходилася у власності товариства, була заарештована, право власності на збудовані капітальні об'єкти залишалося у одинадцяти фізичних осіб.
1. ТОВ «Комплекс-2» – отримала ділянку під обслуговування об'єктів рекреації. Товариство почало зводити капітальні будівлі та не встигло їх завершити. Коли почалися суди щодо повернення ділянок - їх продали фізичним особам, які пов'язані із власниками ТОВ. В результаті договір оренди ділянки з ТОВ «Комплекс-2» був розірваний, але право власності на об'єкти незавершеного будівництва (матеріали і вартість цих об'єктів) залишилося у трьох фізичних осіб.
2. ТОВ «Північне Причорномор'я» – отримало ділянку під обслуговування човнової станції та гідроспоруд. Після цього, товариством на ділянці були зведені котеджні будинки з ознаками капітальної забудови. Далі 11 фізичних осіб, відповідно до договорів купівлі-продажу, зареєстрували права приватної власності на будівлі та споруди човнової станції з присвоєнням номерів окремим будинкам. В результаті, коли за рішеннями судів, договір оренди на ділянку був розірваний, а човнова станція, яка знаходилася у власності товариства, була заарештована, право власності на збудовані капітальні об'єкти залишалося у одинадцяти фізичних осіб.
“
Норми цивільного законодавства України, зокрема статті 177, 181, ч. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України), передбачають існування у цивільному обороті такого об'єкта правовідносин, як об'єкт незавершеного будівництва. Такі ознаки, як тісний зв'язок із землею, неможливість переміщення без знецінення та шкоди його призначенню, обумовлюють поширення на об'єкт незавершеного будівництва правового режиму нерухомої речі.
Відповідно до ч. 3 ст. 331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Здійснюючи державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, на об'єкт незавершеного будівництва, держава офіційно визнає і підтверджує факт виникнення цих прав.
Наслідками визнання державою факту виникнення права власності є: по-перше, можливість укладення правочинів стосовно такого майна; по-друге, пріоритет зареєстрованих речових прав та їх обмежень над незареєстрованими в разі виникнення спору щодо цього майна.
У разі придбання права власності на об'єкт нерухомості декількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно їхнім часткам у праві власності на об'єкт нерухомості.
Земельна ділянка передається у спільну часткову власність або спільне користування.
Застосування ст. 120 ЗКУ та ст. 377 ЦКУ до об'єктів незавершеного будівництва є особливо актуальним для продавців «недобудови», якщо земельна ділянка під об'єктом незавершеного будівництва є державною або комунальною.
І навіть , якщо переоформити оренду у звичайному порядку не вдасться, сторони зможуть звернутися до суду на підставі ст. 120 ЗКУ і ст. 377 ЦКУ, попередньо обґрунтувавши, що вони мають застосовуватися до об'єктів незавершеного будівництва тією самою мірою, що й до об'єктів нерухомості.
Відповідно до висновків Вищого господарського суду договір оренди земельної ділянки припиняється лише в частині оренди землі попереднім орендарем. Для нового власника нерухомості договір продовжує діяти.
(Лист ВГСУ від 01.01. 2010р. «Про узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов'язаних з земельними правовідносинами»).
Відповідно до ч. 3 ст. 331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Здійснюючи державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, на об'єкт незавершеного будівництва, держава офіційно визнає і підтверджує факт виникнення цих прав.
Наслідками визнання державою факту виникнення права власності є: по-перше, можливість укладення правочинів стосовно такого майна; по-друге, пріоритет зареєстрованих речових прав та їх обмежень над незареєстрованими в разі виникнення спору щодо цього майна.
У разі придбання права власності на об'єкт нерухомості декількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно їхнім часткам у праві власності на об'єкт нерухомості.
Земельна ділянка передається у спільну часткову власність або спільне користування.
Застосування ст. 120 ЗКУ та ст. 377 ЦКУ до об'єктів незавершеного будівництва є особливо актуальним для продавців «недобудови», якщо земельна ділянка під об'єктом незавершеного будівництва є державною або комунальною.
І навіть , якщо переоформити оренду у звичайному порядку не вдасться, сторони зможуть звернутися до суду на підставі ст. 120 ЗКУ і ст. 377 ЦКУ, попередньо обґрунтувавши, що вони мають застосовуватися до об'єктів незавершеного будівництва тією самою мірою, що й до об'єктів нерухомості.
Відповідно до висновків Вищого господарського суду договір оренди земельної ділянки припиняється лише в частині оренди землі попереднім орендарем. Для нового власника нерухомості договір продовжує діяти.
(Лист ВГСУ від 01.01. 2010р. «Про узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов'язаних з земельними правовідносинами»).
Таким чином, маючи право власності на об'єкти незавершеного чи завершеного будівництва, нові "старі власники" товариств зможуть скористатися першочерговим правом на викуп або оренду земельних ділянок, по суті повернувши їх собі.
І навіть , якщо переоформити оренду у звичайному порядку не вдасться, сторони зможуть звернутися до суду на підставі ст. 120 ЗКУ і ст. 377 ЦКУ, попередньо обґрунтувавши, що ці статті мають застосовуватися до об'єктів незавершеного будівництва тією самою мірою, що й до об'єктів нерухомості.
Відповідно ж до висновків Вищого господарського суду при розгляді подібних справ договір оренди земельної ділянки припиняється лише в частині оренди землі попереднім орендарем, для нового власника нерухомості договір продовжує діяти.
І навіть , якщо переоформити оренду у звичайному порядку не вдасться, сторони зможуть звернутися до суду на підставі ст. 120 ЗКУ і ст. 377 ЦКУ, попередньо обґрунтувавши, що ці статті мають застосовуватися до об'єктів незавершеного будівництва тією самою мірою, що й до об'єктів нерухомості.
Відповідно ж до висновків Вищого господарського суду при розгляді подібних справ договір оренди земельної ділянки припиняється лише в частині оренди землі попереднім орендарем, для нового власника нерухомості договір продовжує діяти.
~
